文字 | AI财经张颖

编辑丨董玉清

“三红线”和“两个集中”压力大 地产企业普遍放缓征地投资应对债务风险。然而，建发集团旗下的厦门房地产公司建发国际却出人意料地成为了土地市场的主要储户。用地强度甚至超过融创、碧桂园等龙头地产公司。

建发国际，一家在厦门起步的上市房地产公司，母公司为建发地产，实际控制人为厦门国企——国有资产监督管理委员会。是厦门市国资委旗下最大的房地产开发平台。依托建发部的资金、征地等资源，建发国际正在成为建发部的主要房地产平台。

在中科院公布的2021年上半年征地名单中，建发地产以72.3冲入榜单亿元征地。 TOP 3榜单，压倒碧桂园和融创，征地量相当于2020年全年的征地量，排名也较2020年同期上升了16位。

建发在土地市场的快速扩张实际上是从今年1月份开始的。中科院数据显示，今年1月，建发地产以104亿元的土地收购规模位居各大地产公司之首。

截至2月底，建发国际因在上海高价收购土地被监管部门约谈警告。当时建发与融创共同收购上海市普陀区狮泉社区土地，总成交价64.52亿元，溢价36.15%。

4月，建发也频频出现在杭州、广州等地市场。 4月，建发以高达45%的成交溢价，打破当时南沙区地价纪录，成为南沙新地价第一名； 5月，建发支付总价16.3亿元，楼面价元/㎡，自有38%的比例，竞购杭州一处宅基地。其中，38%的自持比例是杭州近两年半以来最高的自持比例。统计显示，2020年杭州市最高自持比例仅为22%。

建发国际的强大储备与其土地储备持续下降有关。其土地储备存留率已连续三年呈下降趋势。 2020年，建发的地库存留率从2019年的3.2下降到2.6，而2018年的指标为3.4。

在大力收购土地的同时，建发国际的资金情况也备受关注。要知道，建发国际2020年上半年扣除预收账款后的净负债率和资产负债率均超过最低标准，净负债率高达247.68%，三条红线压倒性优势高的。

然而，仅仅半年之后，建发国际很快就达到了“三条红线”的要求，资产负债率为68%和净负债率为74%，目前短期负债率为5，已成功跌入“绿色区间”。

那么，建发国际的债务表现如何快速优化？从穿透公司的债务结构来看，主要原因与母公司对永续债的支持和少数股东权益的激增密不可分。

2020年12月，建发国际与大股东建发地产签订可续贷合同，获得95亿元永续债贷款金额方面，初始年利率低至4.65%。

永续债，虽然是债务工具，但在会计处理中安排在权益中，这意味着建发国际永续债95亿元直接增加股权近100亿，无疑对优化负债数字起到了巨大的作用。

永续债发行后，归属于建发国际母公司的权益同比增长144%，总权益增加到 373.52。亿元。

建发国际在母公司的支持下，通过永续债增加了股东权益，但这还不够。除了永续债，增加少数股东的股权也成为建发国际“降级”的主要方式。

“三条红线”高压下，中小股东权益快速增长成为房地产企业的常用手段以减少债务。股东权益的隐匿性更大，也成为一些房地产企业隐瞒负债的主要手段。

小股东一直是明股实债的温床。一般来说，如果公司中小股东的盈亏继续与母公司的收益率错配，股票实际负债的可能性会非常高。

从建发国际少数股东股东收益与公司净资产收益率的对比来看，不平衡的比例指向 疑似真实债务。

根据公告统计，2018年以来建发国际少数股东权益大幅增加。2018年至2020年底，建发国际少数股东权益股东权益占比分别为41.68%、48.56%和52.31%，且占比持续提升。

然而，虽然它占据了公司近一半的体量，但中小股东获得的回报率却是回报率的一小部分整个公司的。同期，少数股东权益收益率分别为1.46%、2.27%和2.28%，而公司净资产收益率分别为23.31%、23.54%和13.03%。

中小股东收益率与母公司收益率的悬殊，不免让外界质疑该股存在真实债务的可能性。而若剔除表外负债的影响，截至2020年底，建发国际短期现金负债率为4.86，净负债率为73.8%。剔除预收账款，资产负债率为68%，达到“三条红线”的所有绿色水平。 .

文章来源：《中国输血杂志》 网址: http://www.zgsxzzzz.cn/zonghexinwen/2021/0727/730.html

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