对光明地产来说，过去的一年似乎不那么光明。

1月底，光明房地产集团股份有限公司(下称光明地产，.SH)发布《2020年年度业绩预减公告》(下称业绩预减公告)，预计2020年实现归母净利润为0.95亿元至1.37亿元，同比减少75.98%至83.35%。

这已经是公司2018年业绩下滑以来，第三年营收萎靡了，且将是盈利下降幅度最大的一年。

值得注意的是，如若扣除非经常性损益，光明地产预计扣非后归母净利润为-6.95亿元至-4.95亿元，同比下降205.04%至247.48%，为近年来首次出现扣非后归母净利为负的情况。

纵观公司发展历程，在经历2017年的高光时刻后，光明地产的业绩便连年孱弱，近年甚至出现依赖收购母公司项目“输血”的弊病，来自关联方的非经常性损益居高不下。在此背景下，公司股价从2017年开始持续下行，截至3月24日收盘，总市值仅有55.94亿元，较最高点已经腰斩。

在“三道红线”压顶、楼市监管持续收紧的大环境下，光明地产似乎也不再仅执着房产主业，近年来大力发展物业、物流等副业。但即使如此，公司要想重返巅峰时刻，仍是前途险阻、长路漫漫。

业绩高峰后坠入深谷

资料显示，光明地产于2015年资产重组，成为一家集房地产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链等为一体的公司。

此后两年，光明地产发展迅猛，2016年和2017年的净利增速分别高达98.15%和95.55%，但经过2017的顶峰后，净利便一路下挫，业绩增长呈现出明显的倒V走势。

光明地产近年业绩情况

曾几何时，光明地产还在2017年喊出“未来三年达到500亿规模”的口号，一度被视为积极扩张拿地的典型之一。但三年过去了，公司2020年销售额仅完成363亿，离目标仍有不小差距。

业内人士分析认为，近年来快速崛起的黑马不在少数，拥有较多土储的光明地产当初也被寄予厚望，但最终仍没有发展起来的原因，可能和其自身的战略布局有关。

据悉，光明地产主要项目都在长三角地区，但是大本营上海的项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区，市区内的项目极少，另外旗下的产品也缺乏亮点，这给后期去化造成了比较大的压力。

2018年中的数据显示，光明地产的土地储备去化周期长达5.82年，而第三方研究机构的数据显示，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年。

以光明地产重仓的长三角区域为例，光明地产2019年7月开盘的苏州项目光樾华庭，共有304套房取得预售证，但“金九银十”过去后，10月底仍有248套房源待收。

同年，在进驻成都的首个项目“光明蓉府”上，光明地产再次折戟。售楼处开盘摇号几乎无人问津，仅有一人报名，不得不直接进入顺销状态。之后的去化率也远低于市场平均水平，仅有37%。

一边是持续拿地，一边是去化乏力，回款不及时给其自身带来沉重的资金压力。据统计，2018年光明地产的净负债率高达194.77%，较上一年大幅增加了61.42%。毫无疑问，高企的负债成了压在光明地产头上的一座大山。

粮草匮乏：新增土储持续减少

买地、建房、卖房、回款再买地，是房地产开发企业的业务闭环，可一旦某个环节出了差池，企业经营就可能会出现问题。光明地产在卖房这一环节上的弱项，成了拖累其发展的主要因素之一。

这从其未经审计的经营数据便可窥知一二。

2020年度，光明地产新增地产储备面积、新开工面积以及签约面积和金额有升有降。

具体来看，2020年1月至12月，其新增房地产储备面积为63.16万平方米，较上年同期下降67.12%；新开工面积为210.61万平方米，较上年同期下降58.97%；竣工面积为263.04万平方米，同比增长50.9%；签约面积与签约金额分别为241.55万平方米、362.68亿元，同比增长16.60%和36.15%。

值得注意的是，2020年第四季度，光明地产签约面积与签约金额分别为85.59万平方米、126.5亿元。也就是说，当季该公司所签约面积与签约金额分别占到全年数据的35.4%、34.9%，两个指标占比均超过了三分之一。

简单来说就是，光明地产还在卖以前建的房子，并且主要还是年终冲业绩。

文章来源：《中国输血杂志》 网址: http://www.zgsxzzzz.cn/zonghexinwen/2021/0331/572.html

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